문현 푸르지오 트레시엘 부산 국제금융센터 문현동 일대 입지 도시기본계획 1구역 3구역 분석 계약 후기

※진지함 주의

특정 지역 아파트 언급 등의 내용이 포함되어

해석에 따라 비치는 의도가 다를 수 있으므로

오해를 줄이고자 다소 진지하게 포스팅하였습니다.

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분석 전제조건

전국 모든 아파트 가격에 영향을 줄 수 있는

거시적인 요소(금리, 부동산 관련 규제 등)는

분석 사항에서 제외하고,

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문현만이 가진 지역적 특색· 미래가치 위주로

푸르지오 트레시엘을 포함한

문현동 일대 입지에 대하여 분석하였다.

​

부동산을 매입하기 전

종합적으로 체크해야 할 부분은

아래와 같이 3가지로 추려 보았다.

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① 입지 (브역대신평초)

② 호재 (주변 입지)

③ 손익비 (매수 결정)

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입지

브역대신평초

아래와 같이,

통상적으로 알고 있는

아파트 가격 결정 6 요소를

'문현 푸르지오 트레시엘'에 대입해 보았다.

	해당 여부	비고
브랜드	○	푸르지오 (24.1. 아파트 브랜드 평판 2위)
역세권	△	지하철 2호선 국제금융센터역 향후 도로 개발계획에 따라 변수 있음
대단지	○	960세대
신축	○	신축 분양
평지	x	고지대
초품아	○	원스톱 학세권(초중고) - 문현초, 성동초 - 문현여중 - 문현여고, 한얼고

2024. 1. 아파트 브랜드 평판

문현동 재개발 사업 계획도

위처럼 문현 트레시엘을 '단독'으로 평가할 시,

구매자들의 평가는 2가지로 나누어진다.

​

'브랜드, 대단지, 신축, 학군이라는 조건이 좋아

높은 가격대가 형성될 것이다.'

VS

'아파트 위치가 고지대라는 점 때문에

낮은 가격대가 형성될 것이다.'

​

물론,

결과는 알 수 없고 보는 사람의 시각에 따라

역세권 여부는 각자 주관적으로 판단해야 한다.

​

아파트의 리스크(지리적 위치)를

상쇄할 수 있는 주변 호재 유무가 관건이다.

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아래와 같이 주변 입지를 분석한 결과

아주 흥미로운 결과가 도출된다.

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호재(주변 입지)★★★★★

 

문현 트레시엘 주변 호재를 정리하면

크게 3가지로 나눠지는데,

그중 국제금융센터 관련 사업이

가장 핵심으로 판단된다.

​

① 도시재생 뉴딜사업 (노후 건물 재정비) ★

② 문현 1·3 구역 재개발 이슈 ★★★

③ 문현 혁신도시(국제금융센터) ★★★★★

​

BIFC 인근

문현 1구역 · 3구역 개발 계획으로

문현동 일대에 대단지가 형성된다는

사실은 많이 알려져 있다.

​

트레시엘 관계자 혹은 입주자들은

문현 1·3 구역의 계획을 내세워

홍보를 하고 있으나 이는 표면적인 이유일뿐!

​

가장 핵심적인 부분,

장기적 호재 등을

다시 한번 생각해 봐야 한다.

​

왜? 무엇 때문에?

메이저 건설사들이 문현 인근에

대단지를 형성하게 되는가?

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부산 문현금융단지 3단계 복합개발 사업 조감도

핵심은

국제금융센터와 도시기본계획이다.

​

국제금융센터와 도시기본계획이

가져올 파급 효과는 굉장할 것인데,

​

향후 부동산 가격을 예상하기 위해서는

부동산에 대한 국가와 지자체의 계획을

살펴보아야 한다.

​

부산광역시 공식 홈페이지를 통해

누구나 '부산 도시기본계획'이라는

개발 계획을 확인할 수 있다.

↓

도시기본계획 : 부산광역시 분야별 통합

 

 

 

내용의 요지는

문현동 국제금융 단지를

국제업무경제혁신의 축으로 지정,

한국 산업은행 본사 이전 및

핀테크, 블록체인 등 디지털 금융 기반을

확대하여 부산을 글로벌 금융 허브로

육성하겠다는 계획이다.

​

그리고 북항 재개발과 함께

중부산권 금융-무역 거점지 육성을 위한 계획

및 국제 금융센터를 시설 거점으로

부산의 랜드마크로 지정하였다.

​

역시나

문현을 국제업무경제혁신 축으로

대놓고 밀어주고 있었다.

​

(△문현 개발에 의지가 돋보이는 문구△)

​

최적의 사업 환경을 찾아

세계 경쟁의 선발주자로

문현을 선택하였다는 점이 놀랍다.

​

여기까지 부산과 문현이

국제금융센터를 기반으로

아주 큰 판을 벌이고 있는 것은 확인하였고

​

이제

핀테크, 블록체인 등 디지털 금융,

글로벌 금융허브가

집값에 미치는 영향을 이해하여야 한다.

 

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이해를 돕기 위해 아래와 같이

조건을 나열해 보았다.

​

① 통상적으로 소득 수준은

지역 내 부동산 가격과 연동된다.

​

② 국내 산업 직군 중

최고 소득 직군은 '금융업' 종사자이다.

​

③ 문현동 국제금융단지를

국제업무경제혁신 축으로 지정,

글로벌 금융허브로 육성한다.

 

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소득과 비례하는 집값, 비상 채비 완료한 `여의도`에 이목 쏠려

예를 들어, 한국에서는

금융업 종사자가 다수 몰린

여의도의 부동산이 주목을 받고 있고

 

고임금 IT기업 이사 간 텍사스의 변화…집값이 치솟네

해외 사례로는

캘리포니아에 IT업계 종사자들이

몰리면서 집값이 폭등/

텍사스주로 고임금 IT기업이 이사 간 뒤

집값이 치솟는 현상을 예를 들 수 있다.

​

소득 수준이 높은 지역의 경우

높은 소비수준에 걸맞은 구매력과

높은 수요가 뒷받침되기 때문이다.

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특히, 최근 미국에서

비트코인 현물 ETF가 승인됨에 따라

블록체인에 대한 관심도가

폭발적으로 높아지고 있는 상황이다.

​

블록체인 등 디지털 금융 기반 산업이

국제금융센터를 중심으로 활발해질 경우,

그에 따른 세수 확보의 영향으로

지역구민을 위한 인프라 확충을 예상해 볼 수 있고

​

BIFC 3단계가 2025년 말 완공 예정으로

이에 대한 문현동 일대 집값 상승에 대한

기대감이 상당하다.

​

이 같은 이유 때문에 건설사들이

문현동으로 모여드는 것이라고 판단하였다.

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손익비

매수 결정

위와 같이 문현동 일대의 잠재력이

풍부하다고 판단하여 부동산을 매수하여도

최초 매수가가 높으면 향후 매도 시,

시세차익에서 불리하게 작용될 뿐이다.

​

그러던 중,

평당 2천만 원대 이상인

문현동 일대 재개발 지역에

저렴한 가격의 1군 브랜드 아파트가 등장했는데,

바로 문현 푸르지오 트레시엘이다.

​

해당 아파트 같은 경우

민간참여 공공분양으로 진행되어

청약조건이 까다로웠으나,

부적격 세대들이 대거 발생하여

분양의 기회가 주어졌고

이 조건이 생각보다 괜찮았다.

​

① 재산관계 등 기존 청약조건이 필요 X

② 기존 청약통장을 사용하지 않고 그대로 유지 가능

③ 동·호수 지정 가능

④ 평당 1,400만 원대의 저렴한 분양가

⑤ 24년 11월 말 이후 전매 가능

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주변에 비슷한 입지의 고지대 아파트로는

전포 아이파크가 있다.

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입주 3년 차에 접어드는 전포 아이파크가

평당 2,000만 원대 부근이고,

​

문현 1·3구역도

얼추 평당 2,000만 원대 이상으로

형성되어가고 있는 상황과 비교했을 때,

​

푸르지오는 평당 1,400만 원대로

상당히 저렴한 가격임이 분명하다.

​

입주 시기인 27년 9월까지는

3년 이상이 남았고,

​

중도금 대출은

DSR 제외 대상이기 때문에

여유롭기도 했다.

​

그 기간 동안 부동산 시장이

회복될 여지도 충분하여 경우에 따라

분양권 전매도 가능한 상황이다.

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문현 1·3구역은 차치하고

국제금융단지 사업 계획 같은 대박 호재,

브랜드, 학군, 세대수 등 고려해 봤을 때

 

매우 저렴한 가격임에도

단지 지리적 리스크 하나 때문에

나머지 호재들을 모두 눌러 버릴 수

없다고 생각했다.

​

전포아이파크, 롯데캐슬레전드, 디아이엘도

고지대 임장 때 힘들었던 건 비슷했기에

결국 현재 무릎 이하 가격이라 판단하고

매수하게 되었다.

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후기

위에서 모두 설명하지 못한 부분이 있는데,

(입지 및 컨디션별 가격비교/ 양도세 관련/

전포아이파크 입주 후 전포 상권의 이동 사례/

총 공급물량/ 중부산권의 면적대비 인구 비율 등)

​

이 모든 조건들을 열시하려면

끝이 없으므로 이쯤에서 마무리하려 한다.

​

어쩌다 보니 '문푸(문현 푸르지오)'에 대한

긍정적인 방향으로 작성된 것처럼 보일 수 있으나

​

핵심은

첫째, 국제금융센터를 중심으로 한

금융허브가 문현동 일대에 미치게 될

파급력을 분석하고자 함이었고,

둘째, 국제금융센터 관련 사업 규모에 대해

설명하고자 함이었다.

​

단지

문푸에 지리적 리스크가 있다는 이유만으로

좋은 호재까지 다 가려진 채 얻어 맞고

다니는 점이 이해가 되지 않은 것도 있었다.

​

이 글이

앞으로 문현 일대 아파트 매수자들에게

좋은 판단의 근거가 되었으면 하고,

다른 집값 끌어내리기 식의 비난 문화를

지양하였으면 하는 마음으로

이쯤에서 글을 마무리하려 한다.