실거주 의무 주택 아파트 분양권 부부공동명의 장단점 변경 불가 불법 취득세 증여세

분양가 상한제 주택의

실거주 의무를 3년 유예하는

주택법이 시행되면서 부부 공동명의와

관련해서 '불법이냐? 아니냐?'로

혼선이 일어나고 있다.

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이에 이와 관련된 내용을

정리해서 전해보려 한다.

 

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실거주 의무 주택이란?

주로 수도권에 공급되는

분양가 상한제 주택으로,

일정 기간 동안 실제 거주해야

하는 의무가 부여되는 곳

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이 규정은 투기를 방지하고

실수요자에게 안정적인 주거

환경을 제공하기 위해 도입되었다.

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보통 2년에서 5년 사이이며,

의무 기간 동안 매매나 증여 등의

양도 행위가 금지된다.

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올해 3월 19일 개정된 주택법에 따라

실거주 의무는 3년 유예 중

↓

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유예 기간 중에도 여전히 매매나 증여 등의

양도는 금지되는데, 이때 부부 공동명의로

변경하는 것이 증여로 해석되므로써

법 위반이 될 수 있다는 점이 문제가 됨

 

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취득세 및 증여세

<취득세>

분양권 상태일 때는 등기· 등록되는

재산이 아니므로 취득세가 과세되지 않아

세 부담 없이 공동명의 변경이 가능

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<증여세>

분양권 계약 직후에는 통상 분양대금의

20%가 지급된 상태이므로, '증여재산가액'은

계약대금과 분양권 프리미엄 합계의 절반이 됨

​

중도금과 잔금이 지불되지 않은 상태라,

'증여재산가액'이 6억 원 이하인 경우가

많아 이 경우 납부할 증여세는 없음

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(* 증여재산가액: 증여세를 계산하기 위해

증여된 재산의 가치를 평가한 금액)

 

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부부 공동명의 장·단점

©뉴스토마토

 

아파트 청약 최초 계약은

보통 당첨자 명의로 하게 되지만,

분양권 단계에서 대출이나 세금 절감을

위해 공동명의로 바꾸는 경우가 많음​

<장점>

① 대출 한도 증가

부부 합산 소득으로 대출을 받을 수 있어

단독 명의보다 많은 대출을 받을 수 있음

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② 절세 효과

양도소득세를 줄일 수 있으며,

종합부동산세 공제에서도 유리함

&

주택 수 판정과 양도세 과세 방식에

영향을 주어 양도차익에 대한 세금을

부부 각자의 지분에 따라 개인별로

과세하므로 누진세율 구간을 낮출 수 있음

​

③ 상속세 절감

상속세도 누진세율로 부과되며

개인별 유산에 과세하므로 지분을 쪼개

과세 구간을 낮춰 세율과 세금을 줄일 수 있음

​

④ 취득세 이중부과 X

(기존 주택은 매입할 때와 공동명의로 변경 시

이중으로 취득세를 내야 하는 부담이 있지만)

분양권 상태엔 공동명의 변경 시에 취득세를

내지 않아도 돼 이중으로 부과하지 않음

​

⑤ 자금 출처 명확화

배우자에게 6억 원까지 비과세로 증여한 후

이 돈을 재원으로 공동으로 등기하면

자금 출처 입증이 명확해짐

​

​<단점>

① 복잡한 절차

명의 변경 과정에서 여러

행정적 절차를 거쳐야 함

​

② 소유권 분할

이혼할 경우 소유권 분할이

복잡해질 수 있음

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부부 공동명의 불법?

국토부는 개정된 주택법을 기준으로

실거주 의무가 있는 주택에 거주하는 동안

부부 공동명의로 변경 시, 지분을

증여하는 행위 및 불법으로 간주하여

이를 어길 시 3년 이하의 징역 또는

3,000만 원 이하의 벌금을 내도록 지정

​

하지만

개정된 법이 지난 3월 19일을 기준으로

이전에 부부 공동명의를 한 세대는 문제없지만,

이후에 신청한 세대는 갑자기 명의변경이

불가하게 됨으로써 공동명의로 변경하려던

예비 입주자들 사이에서 민원이 폭주하게 됨

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부부 공동명의 허용?

잔금 대출 등에 차질이 생길 것을 우려한

예비입주자들의 민원과 불만이 폭주하게 되자

국토부에서는 유권해석을 통해 국민에게

피해가 없도록 허용하는 방면으로

절차를 밟고 있다고 발표

(* 유권해석: 법률이나 규정의 의미와 내용을 해석)

​

그리고 공공분양뿐만 아니라

민간분양의 경우에도 'LH 주택공사'를

통해 전매 동의서를 신청 · 발급받아

부부 공동명의로 변경할 수 있도록

조치를 취하고 있다고 함

​

앞으로도 관련 법령 개정 작업이

신속히 진행되어 예비 입주자들이

안심하고 입주할 수 있기를 기대해 본다.